Alternative planer som maktmiddel

Hvordan påvirkes forhandlinger mellom planmyndighet og private utviklere av alternative planforslag? Bendik Gjone og Sivert Hennum vant Aspelin Ramm-prisen 2023 for sin masteroppgave om temaet.

Tekst: Linn Carin Dirdal

– På studiet så vi enten på planmyndighet eller utvikler, ikke så mye på dynamikken mellom de to. Men vi var nysgjerrige på forholdet dem imellom. Selv om begge parter ønsker å gjennomføre en god byutvikling, er det noen avveininger som ikke alltid matcher hverandre. Det syntes vi var en interessant problemstilling, sier Bendik Gjone.

Sammen med Sivert Hennum har han skrevet oppgaven Alternative planforslag – en særegen praksis i Oslo kommune i forbindelse med begges master i eiendom ved Norges miljø- og biovitenskapelige universitet (NMBU). Alternative planforslag er plan- og bygningsetatens mulighet til å fremme en alternativ detaljregulering parallelt med private eiendomsutvikleres planforslag – en tidkrevende praksis som mange må forholde seg til, men som få kanskje kjenner omfanget av.

– Det virker som de uformelle planene i realiteten håndheves som rettslig bindene planer. Det skaper litt uklare spilleregler, hvor utvikler kan tro at det er en retningslinjeplan, men i realiteten brukes det som en rettslig bindende plan, sier Hennum.

Viktigheten av god dialog

Mens kommuner som Bergen og Bærum velger å ikke ta i bruk alternative planforslag, viser Hennum og Gjones kvantitative undersøkelser at praksisen er svært utbredt i Oslo. De bruker funnene som utgangspunkt for en komparativ studie av tre reguleringsprosesser på Ensjø, og konkluderer med følgende:

«Denne oppgaven har vist at alternative planforslag verken påvirker hvorvidt partene forhandler integrativt ellerfordelingsorientert, men at verktøyet kan brukes som et maktmiddel for å gjennomføre planprosesser der partene ikke synes å komme til felles enighet.»

– Man kan gjøre endringer i regelverk eller i innholdet i reguleringsplan, men samspillet er viktig. Hvis man ikke har en konstruktiv dialog mellom partene vil det ikke være mulig å oppnå god by- og stedsutvikling, sier Hennum.

– God dialog vil gjøre at prosessen i seg selv forbedres, og, ikke minst, at innholdet i planen blir bedre. Godt samspill mellom utvikler og planmyndighet gjør det lettere å synliggjøre potensialet i prosjektet, supplerer Gjone.

Bidrag til bransjen

Hennum jobber i dag som rådgiver innen areal og eiendom i Norconsult, mens Gjone er grunnerverver i Bane NOR. Begge er takknemlige for muligheten til å presentere arbeidet sitt til en bransje de håper vil kunne dra nytte av funnene.

– Vi synes det var spinnvilt å bli nominert, så det å vinne er helt rått! Vi må gi kudos til veilederne våre, Therese Staal Brekke og Terje Holsen. Vi var heldige som fant noen som brenner for det samme som oss, avslutter Hennum.

Juryen for Aspelin Ramm-prisen består av juryleder Marianne Skjulhaug, rektor ved Kunsthøgskolen i Oslo (KHiO), Ida Aall Gram, konsernsjef i Aspelin Ramm, Per Gunnar Røe, professor ved Institutt for sosiologi og samfunnsgeografi ved UiO, og Elin Børrud, professor i By- og regionplanlegging ved Fakultet for landskap og samfunn ved NMBU.